Заміна сторін у договорі оренди землі: підстави, порядок, наслідки icon

Заміна сторін у договорі оренди землі: підстави, порядок, наслідки




Скачати 301.24 Kb.
НазваЗаміна сторін у договорі оренди землі: підстави, порядок, наслідки
Дата конвертації19.12.2012
Розмір301.24 Kb.
ТипДокументи
джерело

ЗАМІНА СТОРІН У ДОГОВОРІ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ: ПІДСТАВИ, ПОРЯДОК, НАСЛІДКИ.


Перший заступник начальника головного управління

Держкомзему у Запорізькій області Спіцина Л.В.


В період дії зобов'язання, за загальним правилом, допускається заміна осіб, які беруть у ньому участь із збереженням самого зобов'язання. Проблематика заміни сторін в договорі є актуальною як з теоретичної так і з практичної точки зору. Особливо актуальним є це питання на кануні впровадження ринку земель сільгосппризначення. Адже на даний час більше ніж 80 відсотків сільгоспземель перебуває в оренді сільгоспвиробників. І головним побоюванням орендарів є нестабільність орендних відносин при переході права власності на земельні ділянки., Незважаючи на те, що Законом України «Про оренду земл»і задекларовано збереження орендних відносин при зміні власника земельної ділянки, відсутній законодавчо закріплений механізм зміни орендодавця в орендних відносинах. Тому врегулювання зазначеного питання є чи не найбільш важливим в період становлення ринку земель.

Орендні зобов»язання виникають на підставі договору. Договір оренди надає право орендарю володіти і користуватися майном. Договір оренди землі є двостороннє зобов'язуючим, коли кожна із сторін у зобов'язанні має одночасно і права, і обов'язки, які тривають у час дії договору. Враховуючи ряд особливостей договору оренди, відносно нього при зміні осіб в зобов’язанні складно застосувати в чистому вигляді ті норми, які регулюють заміну боржника і кредитора. Тому вважаємо, найбільш доцільно до договору оренди землі застосовувати загальний термін - "заміна сторони у договорі".

Законодавство передбачає можливість при збереженні орендних земельних відносин зміну особи однієї із сторін договору оренди. Але відсутність чіткого механізму реалізації заміни сторін в договорі оренди, в тому числі і з підстав правонаступництва, породжує конфліктні ситуації і потребує детального вивчення цієї проблеми. Практика заміни сторони в договорі оренди земельної ділянки шляхом укладання додаткових угод до договору оренди, в тому числі і трьохсторонніх, поширена на території України, але має місце недостатнє теоретичне обґрунтування.

Більшість цивільно-правових відносин, які виникають при використанні землі, є орендні відносини. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України «Про оренду землі»). При цьому провідними є положення Цивільного кодексу України у тих випадках, коли деякі відносини по оренді землі не врегульовані взагалі чи недостатньо повно врегульовані (ст. 9 Цивільного кодексу України). Тому, при дослідженні цієї проблеми, автор буде посилатися на вищезазначені нормативні акти.

Розглянемо окремі випадки, коли зміна сторони в договорі оренди безпосередньо передбачена у Законі України «Про оренду землі», Земельному, Цивільному кодексах України та інших нормативних актах. Підставами для заміни сторін в договорі оренди земельне законодавство вбачає внаслідок передачі своїх прав за правочином та шляхом правонаступництва.

Правонаступництво - це перехід прав і обов'язків від одного суб'єкта до іншого. Правонаступництво може бути універсальним або частковим. За універсального правонаступництва до правонаступника (фізичної або юридичної особи) переходять усі права і обов'язки того суб'єкта, якому вони належали раніше. За часткового правонаступництва, від одного до іншого суб'єкта переходять лише окремі права і обов'язки.

^ Успадкування права оренди

Випадок переходу права на оренду за універсальним правонаступництвом визначений статтею 7 Закону України «Про оренду землі». Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями.


^ Перехід права оренди в зв’язку із реорганізацією юридичної особи

Господарський кодекс України, Закон України «Про підприємства» передбачає підстави припинення юридичної особи: ліквідація і реорганізація.

Статтею 31 Закон України «Про оренду землі» передбачена підстава припинення договору оренди – ліквідація. При реорганізації юридичної особи виникає правонаступництво щодо всіх зобов'язань юридичної особи, що припиняється, стосовно всіх її кредиторів та боржників (ст. 107 Господарського кодексу України). В розвиток зазначеної норми, статтею 32 Закону України „Про оренду землі ” передбачено, що реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. При реорганізації юридичної особи орендаря всі права та обов’язки за договором оренди переходять до нового орендаря – юридичної особи, яка створена в результаті реорганізації. Слід зазначити, що ця норма Закону не є імперативною і сторони в договорі можуть передбачити інше. Більш широкий погляд на припинення зобов’язань при ліквідації юридичної особи має Господарський кодекс України; „Господарське зобов'язання припиняється неможливістю виконання у разі ліквідації суб'єкта господарювання, якщо не допускається правонаступництво за цим зобов'язанням. ”


^ Заміна сторони договору оренди в зв’язку із переходом права власності на земельну ділянку.

Право власності передбачає такі повноваження: володіти, користуватися і розпоряджуватися об’єктом власності. При укладанні договору оренди до орендаря переходять право володіти і користуватися об’єктом власності, а право розпоряджуватись зберігається за власником. Тому власник може на власний розсуд розпорядитись об’єктом і передати право власності на нього іншій особі. При відчуженні орендованого майна до нового власника переходять права та обов'язки орендодавця (ст.ст. 770, 814 Цивільного кодексу України). Закон України «Про оренду землі» передбачає збереження орендних відносин при переході права власності на земельну ділянку. Зміна власника земельної ділянки (орендодавця) не є підставою для припинення договору оренди землі, що прямо передбачено нормами закону. Таким чином, в договорі оренди може бути замінено як орендаря так і орендодавця. При відчуженні орендованої земельної ділянки відбувається зміна орендодавця. Ми маємо ситуацію, коли попередній власник вибуває із орендних відносин а новий власник зобов’язаний і має право стати орендодавцем за договором оренди. Відповідно до ч. 3 ст. 9 Закону, до нового власника орендованої земельної ділянки переходять права та обов'язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.


^ Заміна орендаря у договорі оренди на підставі договору купівлі-продажу права оренди.

Земельним законодавством передбачена можливість продажу права оренди і перехід права оренди на підставі цивільно-правової угоди від орендаря-продавця до орендаря-покупця. За договором купівлі-продажу право оренди, яке належить орендарю переходить до покупця такого права. Договір купівлі-продажу права оренди є підставою для внесення змін до договору оренди в частині заміни особи орендаря. Стаття 8-1 Закону України «Про оренду землі» позбавляє права орендаря земель державної і комунальної власності відчужувати право оренди на такі землі. Але при цьому слід розуміти, що продаж права оренди це є одна із самостійних підстав заміни сторони в договорі оренди. І договір купівлі-продажу права є підставою для укладання додаткової угоди до договору оренди щодо заміни сторони в договорі оренди земельної ділянки. Тому заміна сторін в договорі оренди земель державної власності неможлива виключно у випадку продажу права оренди, оскільки такий продаж заборонено законом. Інші підстави для заборони заміни сторони в договорі оренди відносно земель державної і комунальної власності відсутні.


^ Заміна орендодавця – відповідної ради на місцеву адміністрацію при продовженні терміну договору оренди земель державної власності.

Пунктом 3 Перехідних положень Земельного кодексу України передбачено, що у випадках, коли земельні ділянки надані в оренду до
введення в дію цього Кодексу органами, повноваження яких з надання
земельних ділянок з прийняттям цього Кодексу змінені, продовження
строку оренди зазначених земельних ділянок здійснюється органами,
що мають право надання вказаних земель за цим Кодексом. Орендодавцями земельних ділянок державної власності до 01.01.2002 року були відповідні ради. Із набуттям чинності Кодексу у новій редакції, орендодавцями земель державної власності за межами населеного пункту являються державні органи виконавчої влади. Внесення змін до договору можливе через укладання додаткової угоди між сторонами та перереєстрація договору. Тому, у випадках, коли виникає необхідність внесення змін до договору в частині продовження терміну, то орендодавець, сільська рада, не може підписати додаткову угоду, оскільки це їй забороняє Закон. Але ж підписати додаткову угоду не може і райдержадміністрація, оскільки вона не являється стороною договору оренди. Земельний, Цивільний кодекси, Закон України «Про оренду землі» при внесенні змін до договору виключає припинення договірних відносин. Зміни до договору можливо внести тільки в діючий договір.

Таким чином, на виконання п. 3 Перехідних положень Земельного кодексу України, для продовження терміну договору оренди, виникає необхідність виходу із договірних зобов’язань одного орендодавця – ради і вступу в договірні відносини іншого орендодавця – адміністрації. Тому іншого, чим укладання трьохсторонньої додаткової угоди про заміну орендодавця та внесення змін до умови договору оренди щодо продовження терміну договору не вбачається.


^ Заміна сторони договору – орендаря при переході права власності на нерухомий об’єкт.

Статтями 120 Земельного та ст. 377, 415 Цивільного кодексів, передбачено, що особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди). Крім того, часиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» прописано наступне «До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташована на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю, або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда». Зазначена норма є дуже цікавою, навіть новаторською і потребує детального аналізу.

По перше, мова йде не про припинення договору оренди а про перехід цього права. Перехід права може відбуватися виключно за наявності такого права: право виникає після реєстрації договору оренди і припиняється із припиненням договору. Тому не може йти мова про припинення договору в розумінні припинення права оренди і надання земельної ділянки новому орендарю (виникнення нового права оренди). Ми маємо справу із переходом існуючого права оренди від попереднього орендаря до наступного орендаря при збереженні чинним договору оренди. За обставин, визначених ст.120 Земельного кодексу України, відбувається перехід права оренди із заміною сторони в чинному договорі оренди.

По друге, законодавець говорить про припинення договору оренди тільки відносно попереднього орендаря а не припинення самого договору оренди. Сама термінологія ст. 7 Закону є аналогічною нормам Цивільного кодексу, які врегульовують заміну боржника, кредитора в зобов’язанні. Сам термін «попередній орендар» передбачає наявність нового орендаря в чинному договорі оренди. При відчуженні нерухомого майна попередній орендар (продавець нерухомості) вибуває із зобов’язань, оскільки для нього є договір припиненим а новий орендар (покупець нерухомості) займає його місце в договірних зобов’язаннях.

Не зовсім зрозуміло, що мав законодавець на увазі, коли говорив про припинення договору оренди ділянки для продавця договором купівлі продажу нерухомості. Адже неможливо припинити договором, предметом якого є один об’єкт і різні учасники договору інший договір – договір оренди землі (об’єкт договору і його сторони не співпадають із договором купівлі продажу нерухомості). На мою думку, договір купівлі–продажу об»єкту нерухомості є підставою для укладання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки і внесення до нього змін.

Внесення змін до ст. 7 Закону України «Про оренду землі» є дуже суттєвим і важливим. У своїй статті, присвяченій переходу права власності на нерухоме майно та переходу прав на землю, ще в 2008 році автор рекомендував при набутті права власності на нерухомість, договір оренди не припиняти, а внести до нього зміни в частині заміни сторони в договорі оренди. Тепер ця позиція досить чітко прописано в Законі.

Якщо до нового власника переходить право оренди на тих же умовах, в тому ж обсязі, то необхідність проходити довгу процедуру припинення договору, набуття ділянки в оренду відсутня. Для орендодавця розірвання договору і надання її в оренду новому орендарю означає втрату орендної плати за земельну ділянку в період оформлення договору, а для орендаря неможливість належним чином приступати до використання як ділянки так і об’єкту нерухомості, що перебуває у його власності. Тому заміна сторони в договорі оренди вигідна обом сторонам.

У разі, коли об’єкт нерухомості перебуває у спільній власності а земельна ділянка перебуває у спільному користуванні, то заміна сторони у договорі є єдиним виходом для врегулювання орендних відносин при відчуженні одним із співвласників своєї частини нерухомого об’єкта. Якщо нерухомий об’єкт перебуває у спільній часткові власності, то земельна ділянка надається в оренду всім співвласникам в частках, визначених договором. При цьому укладається багатосторонній договір оренди на земельну ділянку, зайняту об’єктом спільної власності і співвласники об’єкту є орендарями за цим договором.. Тому доцільно укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, яким передбачити вибуття продавця нерухомості із орендних відносин і набуття покупцем права оренди на ділянку, яка перебуває у сумісному використанні співвласників. Договір припиняється відносно однієї особи, продавця частини нерухомості, і змінюється для інших учасників багатостороннього договору оренди, а новий власник нерухомості стає співкористувачем ділянки.

Таку ж точку зору має Держкомзем України. У науково-виробничому журналі Держкомзему України «Землевпорядний вісник» за № 4 цього року опубліковані роз’яснення начальника Управління законодавчого регулювання та розвитку земельних відносин Держкомзему Кальніченко А.Г відносно механізму реалізації норми ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі». Алла Георгіївна говорить про те, що дійсно відсутній чітко прописаний механізм реалізації зазначеної норми і пропонує своє бачення виходу із ситуації, яке повністю співпадає із позицією автора: «У випадку вже оформленого договору оренди земельної ділянки відчужувачем нерухомого майна, до нього можуть бути внесені трьохстороннім договором (орендодавець, орендар, набувач нерухомого майна) зміни щодо заміни сторони договору оренди земельної ділянки у зв’язку із переходом права власності на нерухоме майно, розміщене на цій земельній ділянці.» Таким чином, Держкомзем вбачає можливість укладання трьохсторонньої додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторони договору.


^ Перехід права оренди в разі засудження орендаря.

Найбільш незрозумілою щодо можливості практичного застосування, є норма ч. 2 ст. 7 Закону України „Про оренду землі”, яка передбачає наступне: „У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім'ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою”. На нашу думку, має місце виконання обов’язку орендаря третьою особою. Для виконання цієї норми можливе застосування трьохсторонньої угоди за умови дієздатності орендаря укладати угоди. Якщо укладання такої угоди можливе, то повинен бути вказаний термін дії цієї угоди. У разі, якщо термін засудження менший за термін дії договору, то на нашу думку, необхідно надати можливість орендарю після звільнення приступити до використання землі. Все-таки засуджена особа не вибуває із зобов’язання а за угодою (якою?) інша особа виконує умови договору на період відсутності орендаря. На думку автора, випадок, прописаний у ч. 2 ст. 7 є досить цікавим і потребує окремого вивчення оскільки не відбувається виходу особи із зобов’язань, а має місце тимчасове відсторонення від їх виконання .


^ Заміна орендаря земельної ділянки на підставі домовленості між попереднім і новим орендарем.

Попередній орендар і новий орендар можуть укласти угоду про заміну сторін в договорі оренди, якою будуть врегульовані питання взаєморозрахунків та процедуру передачі земельної ділянки після перереєстрації договору оренди. За своїм змістом такий договір містить елементи одночасної зміни кредитора і боржника. Порядок заміни кредитора в зобов'язанні регулюється ст. ст. 512—519 ЦК, заміни боржника — ст. ст. 520—523 ЦК. Оскільки договір оренди земельної ділянки є двостороннє зобов'язуючими то кожна із сторін у зобов'язанні має одночасно і права, і обов'язки, виділити окремо цесію або переведення боргу неможливо. Тому в таких випадках застосуванню підлягає певний гібрид — суміш двох цих інститутів. При цьому правила здійснення останнього будуть встановлюватися таким чином: застосуванню підлягає та норма, яка є більш жорсткою. Цивільний кодекс полегшує можливість одночасного переходу прав та переведення боргу тим, що цілий ряд питань, зокрема, про форму правочину щодо заміни кредитора та заміни боржника у зобов'язанні, вирішуються в ньому однаково. ( коментар до ст. ст. 510, 512ЦК України під ред. Харитонова Є.О., 2003 рік).   

Заміна сторони в договорі оренди можлива у разі виникнення потреби вибуття із орендних відносин орендаря. Необхідною є угода між попереднім і новим орендарем. Підставою для цього є закон, певний юридичний факт чи волевиявлення попереднього орендаря нового орендаря і згода орендодавця. Але сам договір між попереднім і новим орендарем не породжує ніяких змін у договірних правовідносинах між попереднім орендарем і орендодавцем. Орендодавець не є учасником договору про заміну сторін в договорі. Але на це необхідна його згода, адже це переведення боргу. Форма згоди законодавством не визначена. То чому його згода не може бути виражена у трьохсторонньому договорі, який буде додатковою угодою до основного договору оренди. Договір між новим і попереднім орендарем може бути виконаним лише після реєстрації додаткової угоди до договору.


Таким чином, розглянуто найбільш поширені підстави заміни сторін у договорі оренди земельної ділянки, передбачені Цивільним, Господарським, Земельним кодексами, Законом України „Про оренду землі”. Оскільки попередній орендар вибуває, то його права і обов'язки переходять до суб'єкта, який його заступив. Виникає питання, який механізм реалізації правонаступником свого права на участь в договорі оренди. Яким чином він набуде статусу сторони зареєстрованого договору оренди земельної ділянки.

Автор вважає що найбільш універсальним способом реалізації правонаступництва та заміни сторони за правочином у договорі оренди з дотриманням всіх вимог Цивільного, Господарського, Земельного кодексів, Закону України «Про оренду землі» та нормативних актів, які регулюють реєстрацію договору, є укладання додаткової угоди до договору та його перереєстрація. Такою є офіційна думка Держкомзему: «При реорганізації юридичної особи – орендаря, змін власника земельної ділянки та в інших випадках передбачених законодавством, необхідно правонаступнику чи новому власнику земельної ділянки звернутися із клопотанням до відповідного органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади або власника земельної ділянки про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторін договору у зв’язку із зміною орендаря чи орендодавця земельної ділянки.» (лист Держкомзему України від 21.12.2009 за № 23382/17/7-09).


^ Щодо можливості укладання трьохстороннього договору.

Практика доводить необхідність оформлення угод незважаючи на те, що право до іншої особи, яка заступає місце сторони в договорі, переходить на підставі закону або інших юридичних фактів. Таким чином, виникає необхідність одночасного узгодження прав і обов’язків, визначених договором оренди між попереднім орендарем, новим орендарем і орендодавцем. Сторони у такому договорі можуть домовитися і про вибуття однієї особи і про вступ в зобов’язання іншої особи, і про можливі зміни умов договору оренди.

На думку автора, трьохсторонній договір може бути змішаним договором і містити елементи договору про заміну сторін в договорі оренди і зміни до умов договору оренди. Також вони можуть існувати як два самостійних договори. Один договір укладається між орендарями – особою яка вибуває із зобов’язань, і особою, яка вступає в зобов’язання (обов’язкова окрема згода орендодавця на укладання такої угоди), а другий договір є трьохстороннім договором, яким вносяться зміни до договору. Такий договір укладається за згодою всіх учасників відносин на підставі договору про заміну сторін в договорі оренди, є додатковою угодою до договору ореди земельної ділянки. Договір оренди підлягає перереєстрації. Вести зміни до договору оренди можливо виключно уклавши до нього додаткову угоду. Уникнути трьохстороннього договору в даному випадку неможливо. Але мають місце противники такого механізму, які висувають свої контраргументи.

^ Один із основних такий : у випадках вибуття однієї із сторін із орендних відносин, договір оренди земельної ділянки необхідно припинити і укласти новий договір.

Спробую заперечити. Що означає припинення договору оренди розуміє кожен, хто хоч раз відкривав Закон України «Про оренду землі» та Земельний кодекс України:


1. Припинення договору виключає будь-яке правоприємство. Попередні відносини, права обов’язки сторін припиняються і тільки у разі волевиявлення сторін вони можуть домовитися про інші чи ті самі умови, але це вже будуть інші відносини, інший договір. В даному випадку не здійснюється перехід права і обов’язків а відбувається їх припинення і виникнення нових.

2. Правоприємство за договором оренди землі прямо передбачено Земельним та Цивільним кодексом, Законом України «Про оренду землі» у вище перелічених випадках. Припинення договору оренди землі за таких умов заборонено законодавством, окрім припинення за згодою сторін чи за умов, визначених договором.

3. Для припинення договору, в тому числі і для його дострокового розірвання повинні бути підстави. Ці підстави визначаються виключно законодавством, (ст. 141 Земельного кодексу, ст. 31 Закону України «Про оренду землі»). Якщо відсутні підстави припинення договору, то він не може бути припинений. Суд приймає рішення про припинення, керуючись виключно підставами, визначеними Законом. Тому якщо сторони не досягли згоди про дострокове припинення і у законодавстві відсутні підстави, договір припинити неможливо.

4. Припинення договору оренди земельної ділянки передбачає процедуру, визначену законодавством:

  • прийняття рішення сторонами про припинення договору;

  • підписання додаткової угоди про припинення договору чи в певних випадках настання юридичного факту;

  • реєстрація припинення договору у ДЗК передбачає підготовку відповідної землевпорядної документації, підготовку та перевірку обмінних файлів, заповнення реєстраційних карток, здійснення самої реєстрації);

  • підписання акту прийому-передачі земельної ділянки від орендаря до орендодавця .

Тому тільки при наявності підстав та проходження вищезазначеної процедури ми можемо говорити про те, що договір оренди припинено.

Припинення договору оренди має наслідки, визначені Законом і договором. У разі припинення або розірвання договору оренди землі припиняються всі права і обов»язки сторін, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором (ст. 34 Закону України „Про оренду землі”). При правоприємстві всі відносини зберігаються, орендар продовжує використовувати земельну ділянку а орендодавець отримує орендну плату.

Відповідно до ст. 116 Земельного кодексу України, поки не буде вилучена земельна ділянка із користування у попереднього користувача (тобто не буде пройдена вищезазначена процедура), вона не може бути надана новому користувачу.

Укладення нового договору та його реєстрація також передбачає здійснення ряду певних дій. Якщо надається в оренду земельна ділянка державної власності, то необхідне рішення про надання згоди на виготовлення технічної документації. На підставі рішення виготовляється технічна документація, здійснюється відновлення меж ділянки (кадастрова зйомка, погодження меж), погодження у відповідних органах. Потім техдокументація подається на затвердження і приймається рішення про надання ділянки в оренду. Укладається новий договір оренди. Землевпорядна організація готує додатки до договору, обмінні файли і договір подається на реєстрацію. Перехід земельної ділянки від орендодавця до орендаря здійснюється за актом приймання передачі (ст.ст. 16, 17, 18, 20 Закону України „Про оренду землі”).

Тому після вилучення ділянки у попереднього орендаря, новому орендарю прийдеться проходить цей складний, затратний по часу і коштах шлях. І як було зазначено вище, припинення – надання земельної ділянки означає недоотримання орендної плати орендарем. А якщо мова йде про землі державної власності, то втрачає місцевий бюджет, що має негативні наслідки для територіальної громади села, міста, району, області.

Але якщо земельна ділянка не віднесена до виключень, передбачених ст. 134 Земельного кодексу України, то після припинення договору її неможливо надати в оренду. Надання такої ділянки в оренду буде здійснюватись на конкурентних засадах – право на оренду буде продано з аукціону (земельних торгів). До цього часу механізм проведення земельних торгів (аукціону) не прийнято, тому будь-яка можливість надати в оренду таку земельну ділянку законодавством виключена.

При правоприємстві мають місце договірні орендні відносини, які тривають, і до цих відносин шляхом укладання додаткової угоди вносилися відповідні зміни. Оскільки припинення договору і надання земельної ділянки в оренду не відбувається, то відсутні підстави говорити, що право на оренду земельної ділянки державної, комунальної власності повинно набуватись орендарем на аукціоні.


Противники внесення змін до договору оренди при заміні сторони договору вважають, що припинення договору для однієї особи є підставою для припинення договору в цілому. Автор приводить свої заперечення.

Відповідно до частини 1 статті 598 Цивільного кодексу України, зобов’язання припиняються на підставах, встановлених договором чи законом. Договір оренди земельної ділянки може бути припинений виключно з підстав, визначених ст. 31 Закону України „Про оренду землі”

- закінчення строку, на який його було укладено;

- викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

- смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

- ліквідації юридичної особи-орендаря;

- відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем.

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Аналіз норми ст. 32 Закону України „Про оренду землі” дає розуміння того, що припинення договору оренди землі шляхом його розірвання також здійснюється з підстав та в порядку передбаченому договором, законом.

Якщо орендар вбачає, що склалися обставини, які унеможливлюють належне виконання зобов’язань за договором оренди, достроково припинити зобов’язання він не може (відсутність підстави, в тому числі і згода орендодавця) але він надалі не може продовжувати виконувати зобов'язання повністю або частково. З метою запобігання невигідних для сторін майновим та іншим наслідкам, орендар повинен негайно повідомити про це орендодавця. Повідомивши сторону договору про неможливість його виконання, орендар продовжує використовувати ділянку, оскільки саме повідомлення не звільняє його від відповідальності за невиконання зобов'язання (ст. 205 Господарського кодексу України). Особливістю зобов’язання є те, що одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Орендодавець не зацікавлений у припиненні зобов’язань за договором оренди (неможливість досягнення мети договору, можливі додаткові витрати неотримані прибутки та інші наслідки що істотно впливають на його інтереси). Договір оренди земельної ділянки був укладений в інтересах сторін, на умовах що забезпечували оптимальний баланс їх інтересів. Але відбулася істотна зміна обставин, які сторони не могли передбачити. Саме така істотна зміна обставин є підставою для зміни договору (ст. 652 ЦК України).

Орендодавець, наприклад орган державної влади чи місцевого самоврядування, розуміє, що розірвання договору оренди тягне за собою значні збитки державі та інші негативні наслідки:

- втрата надходжень до бюджету у вигляді орендної плати;

- неможливість надання в оренду земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва через неурегульованість законодавства;

- створення умов для самовільного зайняття земель;

- погіршенням якісного стану земель при відсутності належного обробітку;

- забур’янення земель карантинними рослинами.

Орендодавець зобов»язаний вжити необхідних заходів щодо зменшення майнових та інших наслідків (ст. 205 Господарського кодексу України). Тому звичайно, якщо він стоїть на державницьких позиціях, він не надасть згоду на розірвання договору оренди, яке приведе до прямих збитків державі. Загроза збитків спонукає сторони до пошуку найбільш оптимального виходу, який не спричинить збитки сторонам (в тому числі і органу виконавчої влади в особі держави) і надасть можливість обробляти земельну ділянку відповідно до договору та земельного законодавства.

Найбільш доцільним при виході із ситуації, яка склалася є заміна сторін в договорі оренди та внесення змін до договору оренди. Зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом чи договором (ст. 651 ЦК України). Тому щоб досягти згоди щодо заміни орендаря в договорі оренди, необхідно щоб новий орендар також став стороною договору оренди. І тільки у разі недосягнення такої згоди, можна на вимогу однієї із сторін лише у судовому порядку, при наявності підстав, визначених законом чи договором. При внесенні змін до договору щодо заміни сторони, юридична суть договору від цього не зміниться, відносини не припиняться а відбудеться певна зміна у цих відносинах




^ Щодо можливості укладання додаткової угоди до договору оренди, якою буде змінено одну із сторін в договорі .

Є точка зору, що змінити можливо виключно умови договору, що стосується сторони договору, то це не може бути предметом домовленості між учасниками зобов’язання. Дійсно, Закон України „Про оренду землі” говорить про зміни до умов договору оренди. Але, як було зазначено вище, земельні орендні відносини врегульовуються також Цивільним кодексом. Цивільний кодекс більш широко підходить до розуміння внесення змін до договору. Договір складається із преамбули, умов договору, заключної частини, реквізитів сторін, відмітки про реєстрацію, тощо. Зміни до договору передбачають внесення змін як в таку частину договору як умови договору, так і в інші частини. Формулювання може бути наступним "сторони домовились преамбулу договору викласти в наступній редакції..." Також в договір про перехід права оренди бажано включити умову щодо обов’язкового внесення змін до договору оренди.

У разі зміни договору зобов’язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання, тощо (ст. 653 ЦК України). Таким чином, законодавство не надає виключний перелік змін, які можуть бути внесені до договору. Стаття 651 Кодексу визначає, що зміна до договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Внесення змін до договору в частині заміни сторони в зобов’язанні не заборонено законом, здійснюється за згодою сторін договору, з підстав і в порядку, передбаченому чинним законодавством. Навіть якщо в Цивільному кодексі відсутня стаття, яка безпосередньо врегульовує процедуру заміни сторін в договорі оренди, що триває, то загальні норми Цивільного кодексу абсолютно чітко і однозначно надають можливість укладання таких договорів. Сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступати від положень актів цивільного законодавства і врегульовувати свої відносини на власний розсуд (ст. 6 ЦК України) .


4. Щодо необхідності укладання додаткової угоди до договору оренди, якою буде змінено одну із сторін в договорі .


4.1. Правовідносини, за якими виникає правонаступництво, не потребують укладення окремого правочину про заміну сторони. Цілком слушно ставить питання професор І.В. Спасибо-Фатєєва: як це відіб‘ється на самому договорі оренди? Чи потребує він переукладення чи зміни, чи якого іншого оформлення факту заміни сторони у ньому?

І сама надає відповідь „Якщо ж сторони для зручності чи з якихось інших підстав вирішили внести зміни до договору оренди, що стосується лише однієї сторони – наймодавця, то вони можуть це зробити наступним чином. Новим власником орендованого майна, який виступатиме відтепер орендодавцем, і орендарем укладається договір оренди, в якому вони позначають, що відбулася зміна орендодавця, який придбав предмет оренди у власність на підставі договору купівлі продажу, укладеного між колишнім орендодавцем(попереднім власником) і новим орендодавцем (теперішнім власником) від такого-то числа, місяця, року, про що у встановленому порядку орендар був повідомлений, як того вимагає ст. 516 ЦК України, і сторони домовилися внести відповідні зміни до договору оренди шляхом його укладення в новій редакції.”

Із такою точкою зору важко не погодитись. Вона є теоретично обґрунтованою і необхідною у практичному застосуванні. Підставою для такого договору (додаткової угоди до договору оренди) буде документ, що підтверджує правонаступництво від однієї особи до іншої. При укладанні додаткової угоди до договору посилання на підстави її укладання є обов’язковим. Укладання такої угоди можливе у всіх випадках, крім тих, коли така заміна заборонена договором або законом. При укладанні додаткової угоди до договору, якою змінюється сторона в договорі, відбувається перехід прав і обовязків, що вже існують. Заміна сторони у договорі самого орендного зобов’язання не припиняє і не є підставою для зміни умов договору. При зміні сторін договір зберігає свою чинність.

4.2. Існує точка зору, що досить до договору оренди додавати документ, який посвідчує перехід прав орендаря чи орендодавця у договорі оренди і цього досить для того, щоб відбулася заміна сторони в зареєстрованому договорі оренди земельної ділянки. Система норм земельного права побудована таким чином, що кожна особа, яка використовує земельну ділянку повинна мати правовстановлюючий документ на землю, оформлений саме на особу користувача (власника). Наприклад, при зміні власника земельної ділянки відбувається видача нового державного акта власнику землі чи здійснюється відмітка про перехід права власності і перереєстрація державного акта. Право власності на землю виникає виключно з моменту реєстрації правовстановлюючого документу а не з моменту укладання правочину про перехід права власності. Такі ж вимоги ставить Земельний кодекс і Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» до договірних відносин: перехід прав підлягає перереєстрації (ст. 3 Закону, ст.. ст. 126 Земельного кодексу України).

1.3. Зобов'язання не може створювати обов'язків для третіх осіб — осіб, які не є його учасниками. Це абсолютне правило ґрунтується на засадах справедливості, адже було б несправедливим, якби для особи виникали ті чи інші обов'язки з відносин, у яких вона не бере участі. У випадках, установлених договором, зобов'язання може породжувати певні права для третіх осіб. Така ситуація може мати місце, наприклад, у випадку укладення договору на користь третьої особи (ст. 511 ЦК і коментар до неї, Коментар ЦК під ред. Харитонова Е.О. Ст. 374). Але договір оренди укладається між орендарем і орендодавцем і не створює цих обов’язків для третіх осіб, доки вони самі на це не погодилися, уклавши договір про заміну сторони в зобов’язанні.

Має місце договір оренди, за яким у сторін (осіб зазначених у преамбулі договору) є певні права і обов’язки. Орендар, який вибуває із зобов’язання і особа, яка має намір стати орендарем, домовилися між собою про це, але без внесення змін до договору оренди їх домовленості не мають ніяких наслідків і не міняють сам договір. Без внесення змін до договору особа не може вибути із договору і за ним зберігаються всі права і обов’язки за договором, що триває. Також новий орендар без внесення змін до договору ніяк не може набути прав і обов’язків за договором. Крім того, домовленість між орендарем, і особою, яка має намір стати стороною договору, не має ніяких правових наслідків для орендодавця. Така домовленість може бути виключно підставою для внесення змін до договору оренди. Заміна сторони в договорі оренди повинна здійснюватися узгоджено як із орендодавцем, так і особою орендарем, та особою, до якої за договором переходять права і обов’язки орендаря в договорі оренди. Оскільки за цим договором для одного припиняються зобов’язання, а для іншого виникають і при цьому обов’язково повинно мати місце волевиявлення орендодавця, то найбільш оптимальний вихід із цієї ситуації є укладання трьохстороннього договору. При укладанні такої угоди можуть бути оговорені питання, що мають бути узгоджені виключно між зацікавленими сторонами - особою яка вибуває із договору, особою яка вступає в орендні відносини і другою стороною договору, яка існувала за договором і залишається в ньому надалі. Наприклад, це питання щодо стану об’єкту оренди, врегулювання права власності на покращення об’єкту оренди, існуючу заборгованість за договором, порядок і умови передачі об’єкту оренди та ін. Тільки досягнення згоди між сторонами договору може породжувати зобов’язання, обов’язкові до виконання всіх учасників договору.

При укладанні такої угоди умови договору оренди можуть бути залишені без змін, якщо сторони не домовляться про інше. Трьохсторонньою угодою одночасно із зміною сторін, можуть бути змінені і умови договору щодо терміну, орендної плати та ін., що буде в більшій мірі відповідати інтересам нового орендаря і орендодавця.

Слід зазначити, що судова практика стоїть та таких самих позиціях. В судовому засіданні організація заявила, що вона не є учасницею основного договору, тому не буде нести відповідальність за цим договором, незважаючи на те, що був укладений договір між організацією і попереднім боржником про заміну боржника в договорі.  Господарський суд визнав ці доводи переконливими і зробив висновок про неможливість виникнення юридичних наслідків для особи за договором, в якому вона не є стороною. Повідомлення чи згода однієї із сторін договору не є правочином і не змінює основний договір.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону України „Про оренду землі”). Додаткова угода до договору укладається в тій же формі, що і договір, що змінюється (ст. 654 ЦК України).

1.4. Нотаріуси категорично відмовляють в посвідченні угоди, яка укладається між новою стороною договору (наприклад новим орендарем) і іншою стороною, яка залишається в договорі, посилаючись на те, що домовленості про будь-які зміни в договорі можуть бути досягнуті тільки між сторонами договору. Але як бути у випадках, коли перехід права орендни здійснюється після смерті громадянина чи припинення юридичної особи шляхом реорганізації. Щодо реорганізації юридичної особи, то Держкомзем рекомендує здійснювати таке переоформлення договору оренди в процесі реорганізації, але тут не буде такої особи як новий орендар. На думку автора проблема заміни сторони в договорі при вищезазначених обставин також потребує окремого вивчення і теоретичного обґрунтування. Але практика потребує вирішення цієї проблеми вже сьогодні, оскільки десятки тисяч орендодавців померли і їх спадкоємці бажають переоформити договір оренди на себе.

1.5. Невнесення змін до договору оренди буде мати ряд негативних наслідків як для сторін договору, так і для місцевого бюджету (у разі, якщо орендуються землі державної власності). Користувач обов»язково повинен мати документ, який посвідчує саме його право користування земельною ділянкою, оформлений на власну особу (ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України) . Без укладання такої угоди про внесення змін до договору з подальшою його перереєстрацією, у нового орендаря не буде можливості приступати до обробітку землі, не виникне обовязку по внесенню орендної плати та ін. Його неможливо буде притягнути до відповідальності за невиконання тих чи інших умов договору, а також до адміністративної відповідальності як землекористувача. Якщо орендуються землі державної власності, то навіть за бажання вносити орендну плату, він не зможе її вносити до бюджету. Податкова адміністрація, яка контролює внесення орендної плати, маючи у себе копію договору оренди без внесених змін до договору, буде вимагати внесення орендної плати у попереднього орендаря. Орендар земель сільгосппризначення має право на отримання всіляких компенсацій, дотацій із бюджету і т.д. (на посіви, добрива, пальне). Підставою для отримання таких надходжень від держави є зареєстрований у встановленому законодавством порядку договір оренди земельної ділянки. Крім того, сума таких грошових надходжень напряму залежить від розміру площі орендованих земель.

Заміна сторони в договорі може здійснюватися на підставі закону, правочину, інших юридичних фактів. Заміна орендаря в договорі можлива протягом всього часу існування зобов’язання. Заміна сторін в договорі оренди земельної ділянки не може відбуватися автоматично і потребує певної процедури, а саме укладання додаткової угоди до договору оренди щодо заміни сторони. Такі угоди можуть бути двосторонніми у випадках, коли попередня сторона договору не може бути учасником зобов’язання (смерть громадянина, реорганізація юридичної особи, тощо) і троьхсторонніми, коли участь нового учасника, попереднього учасника і особи що залишається в зобов’язанні є обов’язковою при підписанні додаткової угоди.



^ Щодо перереєстрації договору оренди.

Статтею 513 Цивільного кодексу передбачено наступне: правочин щодо зміни кредитора у зобов’язанні, яке виникло на підставі правочину, що підлягає державній реєстрації, має бути зареєстрований в порядку, встановленому для реєстрації цього правочину, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до вимог ст. 2, 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», речові права на нерухоме майно, їх обмеження та правочини щодо нерухомого майна підлягають обов'язковій державній реєстрації в порядку, встановленому цим Законом. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.

 Відповідно до п. 17 Постанови Кабінету Міністрів України  від 25 грудня 1998 р. N 2073   «Про затвердження Порядку державної   реєстрації договорів оренди землі», у  разі  внесення  змін  до  договору оренди він підлягає перереєстрації.     Перереєстрація, а    також    поновлення   договорів   оренди проводиться в порядку, встановленому для їх державної реєстрації.

Але нормативні акти, які врегульовують відносини по реєстрації договорів оренди, не передбачають можливості перереєстрації договору оренди при заміні сторін в договорі оренди з підстав, визначених законом чи при виникненні певного юридичного факту, правочину. Перереєстрація договору відбувається виключно при внесенні змін до договору оренди. Зміни до договору здійснюються через укладання додаткової угоди до такого договору. Підписати таку угоду можуть виключно учасники такої угоди.

Договір, який укладається між новим і попереднім орендарем про заміну кредитора і боржника є змішаним, оскільки і орендар і орендодавець є одночасно і боржниками і кредиторами за договором. Тому в чистому вигляді не буде мати місце договір про заміну боржника чи кредитора. Оскільки у сторін за договором виникають як права так і обов»язки, то можливе застосування норм, які врегульовують як заміну боржника, так і кредитора. Такий договір може існувати як самостійний і слугувати підставою для внесення змін до основного договору. Умови заміни боржника і кредитора можуть співіснувати і з основним договором і створювати змішаний договір. У такому договорі сторони – попередній орендар, новий орендар, орендодавець одночасно домовляються про заміну орендаря (боржника і кредитора одночасно) як сторони договору і про внесення змін до договору оренди, в тому числі і до умов договору. Цей змішаний договір буде трьохстороннім і додатковою угодою до договору оренди.

У коментарі до ст. 520 ЦК України  (стор. 388) проф. Харитонов О.Є. та інші не менш шановні автори вважають такий договір „...багатостороннім правочином (договором), в силу якого первісний боржник по зобов'язанню за згодою кредитора переводить свій обов'язок на нового боржника (вибуваючи, таким чином, з цього зобов'язання). Переведення боргу, як і заміна кредитора у зобов'язанні, опосередковує зміну суб'єктного складу зобов'язання, але залишає незмінним його зміст.” Однозначно під багатостороннім договором вчені мали на увазі договір між первісним боржником, новим боржником і кредитором. Якщо накласти цю схему на орендні відносини, то має місце трьохсторонній договір між первісним орендарем, новим орендарем і орендодавцем.

Змішані трьохсторонні договори з вищезазначеними ознаками мають широке поширення у іпотечних, лізиногових, кредитних відносинах, при будівництві. Найбільша кількість таких договорів укладається банківськими установами. Він є дуже зручним при врегулюванні земельних орендних відносин.

Додати документ в свій блог або на сайт


Схожі:

Заміна сторін у договорі оренди землі: підстави, порядок, наслідки iconПідстави та правові наслідки позбавлення батьківських прав
Таке розлучення може бути необхідним, наприклад, коли батьки жорстоко поводяться з дитиною або не піклуються про неї

Заміна сторін у договорі оренди землі: підстави, порядок, наслідки iconПоложення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі у м. Сміла, затвердженого рішенням Смілянської міської ради від 26. 07. 2007 №16-14/V та викласти в такій редакції
Про внесення змін до Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі у м. Сміла

Заміна сторін у договорі оренди землі: підстави, порядок, наслідки iconРішення від 05. 05. 2011 №9/73 м. Луцьк Про поновлення договору оренди земельної ділянки підприємцю Гіргілю В. С. для обслуговування
Земельного кодексу України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст. 26 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”,...

Заміна сторін у договорі оренди землі: підстави, порядок, наслідки iconРішення від 05. 05. 2011 №9/75 м. Луцьк Про поновлення договору оренди земельної ділянки підприємцю Третевичу І.І. для обслуговування
Земельного кодексу України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст. 26 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”,...

Заміна сторін у договорі оренди землі: підстави, порядок, наслідки iconУ мене у власності є земельний пай, право власності на який посвідчено державним актом на право власності на земельну ділянку, який я отримав у спадщину.
Оскільки мені незручно їздити в іншу область для отримання орендної плати, прошу надати роз’яснення, чи можу я продати її орендарю...

Заміна сторін у договорі оренди землі: підстави, порядок, наслідки iconЛист-повідомлення
У зв’язку з закінченням терміну дії договору оренди земельної частки (паю), у відповідності до ст. 33 Закону України “Про оренду...

Заміна сторін у договорі оренди землі: підстави, порядок, наслідки iconЗакон україни про оренду землі (Відомості Верховної Ради України (ввр), 1998, n 46-47, ст. 280)
Оренда землі — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення...

Заміна сторін у договорі оренди землі: підстави, порядок, наслідки iconРішення щодо розірвання договору оренди землі. В той же час орендар продовжував використовувати землю без внесення орендної плати така ситуація призводила до недоотримання місцевими бюджетами значних коштів, соціальних конфліктів
Таке використання земельної ділянки є грубим порушенням чинного законодавства і умов договору оренди землі, що являється підставою...

Заміна сторін у договорі оренди землі: підстави, порядок, наслідки iconРішення №21-15/vi «Про внесення змін до Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі у м. Сміла» наведене нижче
Смілянської міської ради повідомляє про прийняте 29. 03. 2012 року на 21 сесії міської ради рішення №21-15/vi «Про внесення змін...

Заміна сторін у договорі оренди землі: підстави, порядок, наслідки iconРозпорядження голови районної державної адміністрації від 26 листопада 2010 року №966 "Про дострокове розірвання договору оренди землі та надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою щодо складання договору оренди землі",
Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо складання договорів оренди земельних ділянок для риборозведення

Додайте кнопку на своєму сайті:
Документи


База даних захищена авторським правом ©lit.govuadocs.com.ua 2000-2013
При копіюванні матеріалу обов'язкове зазначення активного посилання відкритою для індексації.
звернутися до адміністрації
Документи